Cómo Comprar una Propiedad en España: Guía Completa 2025 para Extranjeros

España sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de Europa para compradores extranjeros. Con más de 87.000 propiedades compradas por no residentes solo en 2024, el estilo de vida mediterráneo continúa atrayendo a inversores, jubilados y trabajadores remotos de todo el mundo.

En Casa Rica Estate, hemos guiado a cientos de clientes internacionales a través del proceso de compra de propiedades en España. Esta guía completa cubre todo lo que necesitas saber sobre la adquisición de inmuebles en España en 2025.

¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en España?

Sí, absolutamente. España no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria extranjera. Ya seas de la UE, Reino Unido, EE.UU. o cualquier otro país, puedes comprar legalmente cualquier tipo de propiedad: desde apartamentos y casas adosadas hasta villas de lujo e inmuebles comerciales.

No necesitas ser residente en España para comprar una propiedad. Sin embargo, deberás completar varios pasos administrativos y comprender los costes asociados.

Guía Paso a Paso para Comprar una Propiedad en España

Paso 1: Obtener tu Número NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es tu número de identificación fiscal español. Es el primer y más esencial requisito para cualquier transacción inmobiliaria.

Cómo obtener tu NIE:

• Solicítalo en un consulado español en tu país de origen
• Solicítalo en persona en una comisaría de policía en España
• Tiempo de tramitación: 2-4 semanas
• Coste: Aproximadamente 12€

Consejo profesional: En zonas populares como la Costa Blanca, las citas se agotan rápidamente. Recomendamos solicitar tu NIE antes de comenzar a buscar propiedades. Lee nuestra Guía Completa del NIE España 2025 para instrucciones detalladas.

Paso 2: Abrir una Cuenta Bancaria Española

Una cuenta bancaria española es necesaria para:

• Pagar el depósito y el precio de compra
• Configurar domiciliaciones para servicios e impuestos
• Recibir ingresos por alquiler (si aplica)

Documentos requeridos:

• Pasaporte válido
• Número NIE
• Justificante de domicilio en tu país de origen
• Justificante de ingresos o empleo

Ten en cuenta que los bancos españoles han reforzado los controles contra el blanqueo de capitales en los últimos años. Los no residentes pueden enfrentarse a requisitos de saldo mínimo más elevados.

Paso 3: Definir tu Presupuesto y Requisitos

Antes de buscar propiedades, establece:

• Precio máximo de compra (recuerda añadir un 11-15% para impuestos y gastos)
• Preferencias de ubicación (la Costa Blanca ofrece opciones diversas desde Altea hasta Calpe)
• Tipo de propiedad (villa, apartamento, casa adosada)
• Características imprescindibles (vistas al mar, piscina, número de dormitorios)
• Objetivos de inversión (uso personal, ingresos por alquiler o ambos)

Paso 4: Encontrar tu Propiedad

Trabajar con una agencia inmobiliaria de confianza ofrece ventajas significativas:

• Acceso a propiedades fuera del mercado
• Conocimiento del mercado local
• Experiencia en negociación
• Apoyo lingüístico

En Casa Rica Estate, nos especializamos en propiedades de lujo en toda la Costa Blanca, incluyendo Altea, Altea Hills, Calpe, Benidorm y alrededores.

Paso 5: Contratar un Abogado Inmobiliario Español

Aunque no es legalmente obligatorio, contratar un abogado independiente es altamente recomendable. Tu abogado:

• Realizará la diligencia debida sobre la propiedad
• Verificará los derechos de propiedad del vendedor
• Comprobará deudas, cargas o problemas legales
• Revisará todos los contratos
• Te representará ante el notario

Honorarios típicos: 1% del precio de compra más IVA (mínimo 1.000€-2.000€)

Paso 6: Diligencia Debida

Tu abogado solicitará una Nota Simple del Registro de la Propiedad para verificar:

• La propiedad está legalmente registrada
• El vendedor es el propietario legítimo
• No hay deudas ni hipotecas pendientes
• No hay disputas legales ni embargos
• Cumplimiento de las leyes urbanísticas

Este paso es crucial: nunca lo omitas, aunque la propiedad parezca perfecta.

Paso 7: Gestionar la Financiación (Si es Necesario)

Los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes bajo estos términos típicos:

• Loan-to-Value: Hasta el 70% (frente al 80% para residentes)
• Tipos de interés: Alrededor del 4% (más altos que para residentes)
• Plazo: Hasta 20-25 años
• Límite de edad: Normalmente debe amortizarse antes de los 75 años

Documentos requeridos para la solicitud de hipoteca:

• NIE y pasaporte
• Justificante de ingresos (últimos 2-3 años de declaraciones de la renta)
• Contrato de trabajo o cuentas de la empresa
• Extractos bancarios
• Tasación de la propiedad (250€-600€)

Paso 8: Firmar el Contrato de Reserva

Una vez encontrada tu propiedad, el proceso normalmente incluye:

1. Contrato de Reserva

• Pequeño depósito (3.000€-10.000€) para retirar la propiedad del mercado
• Permite tiempo para la diligencia debida

2. Contrato de Arras

• Depósito del 10% del precio de compra
• Acuerdo legalmente vinculante
• Si el comprador se retira: pierde el depósito
• Si el vendedor se retira: debe devolver el doble del depósito

Paso 9: Completar ante Notario

El paso final tiene lugar en una notaría española:

• Ambas partes firman la Escritura Pública
• Se paga el resto del precio de compra
• Se entregan las llaves
• Te conviertes en el propietario legal

Tu abogado puede representarte con un poder notarial si no puedes asistir en persona.

Paso 10: Registrar tu Propiedad

Tras la firma, tu abogado:

• Registrará la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad
• Pagará los impuestos aplicables en tu nombre
• Configurará las cuentas de suministros
• Gestionará el seguro de la propiedad

Costes de Comprar una Propiedad en España (2025)

Presupuesta un 11-15% adicional al precio de compra para impuestos y gastos:

Impuestos

Propiedades de Obra Nueva:

• IVA: 10%
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1-1,5%

Propiedades de Segunda Mano:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 6-10% (varía según la comunidad autónoma)

Importante: El ITP en la Comunidad Valenciana (incluyendo la Costa Blanca) es del 10%.

Gastos

• Gastos de notaría: 300€-1.200€ (aproximadamente 0,5% del precio)
• Registro de la Propiedad: 400€-600€
• Honorarios de abogado: 1% + IVA
• Gestoría: 300€-600€
• Apertura de cuenta bancaria: 0€-200€

Ejemplo de Cálculo

Para una villa de segunda mano de 500.000€ en la Costa Blanca:

• ITP (10%): 50.000€
• Notaría: 800€
• Registro: 500€
• Abogado: 6.050€ (1% + 21% IVA)
• Gestoría: 400€
• Total gastos adicionales: ~57.750€ (11,5%)

Actualizaciones Importantes 2025 para Compradores Extranjeros

Fin del Programa Golden Visa

Desde abril de 2025, España ha discontinuado el programa Golden Visa que ofrecía residencia mediante inversión inmobiliaria de más de 500.000€. Sin embargo, otras opciones de residencia siguen disponibles:

• Visado No Lucrativo (para quienes tienen ingresos pasivos)
• Visado de Nómada Digital (para trabajadores remotos)
• Visado de Emprendedor (para empresarios)

Lee nuestra guía: Golden Visa España Termina en Abril 2025: Opciones Alternativas de Residencia

Restricciones en Alquileres de Corta Duración

Las regulaciones sobre alquileres turísticos se están endureciendo:

• Barcelona: Nuevas licencias eliminadas gradualmente hasta 2028
• Madrid: Moratoria de licencias hasta 2026
• Comunidad Valenciana: Requisitos más estrictos de aprobación comunitaria

Si los ingresos por alquiler forman parte de tu estrategia de inversión, verifica el estado de la licencia turística de la propiedad antes de comprar.

¿Por Qué Comprar una Propiedad en la Costa Blanca?

La Costa Blanca ofrece un valor excepcional en comparación con otras regiones costeras españolas:

• Más de 320 días de sol al año
• Precios más bajos que la Costa del Sol o las Islas Baleares
• Excelente infraestructura sanitaria
• Aeropuertos internacionales en Alicante y Valencia
• Comunidades de expatriados establecidas
• Opciones de propiedad diversas desde 150.000€ hasta 10M€+

Las zonas más populares incluyen:

• Altea y Altea Hills – Encanto artístico, villas de lujo
• Calpe – Icónico Peñón de Ifach, excelentes playas
• Benidorm – Estilo de vida vibrante, excelentes servicios
• Jávea – Belleza natural, ideal para familias
• Moraira – Exclusiva, ambiente tranquilo

Errores Comunes a Evitar

• Omitir la representación legal – Siempre contrata un abogado independiente
• Ignorar los costes adicionales – Presupuesta un 11-15% más del precio de compra
• No verificar el potencial de alquiler – Comprueba los requisitos de licencia antes de comprar
• Apresurarse con la diligencia debida – Tómate tiempo para verificar el estado de la propiedad
• Subestimar los plazos – El NIE y la aprobación de hipoteca llevan semanas
• Olvidar los costes continuos – Incluye el IBI, gastos de comunidad y mantenimiento

Preguntas Frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?

Sí, España no tiene restricciones sobre la propiedad inmobiliaria extranjera. Tanto ciudadanos de la UE como de fuera de la UE pueden comprar cualquier tipo de propiedad.

¿Necesito un NIE para comprar una propiedad en España?

Sí, el NIE (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para todas las transacciones inmobiliarias, cuentas bancarias y pagos de impuestos en España.

¿Cuánto cuestan los impuestos inmobiliarios en España para extranjeros?

Espera pagar un 11-15% adicional al precio de compra, incluyendo el Impuesto de Transmisiones (6-10%), gastos de notaría, honorarios de abogado y costes de registro.

¿Puedo obtener una hipoteca en España como extranjero?

Sí, los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes, normalmente hasta el 70% del valor de la propiedad con plazos de hasta 20-25 años.

¿Necesito ser residente en España para comprar una propiedad?

No, no necesitas ser residente. Sin embargo, necesitarás un número NIE y una cuenta bancaria española.

¿Cuál es el plazo del proceso de compra?

Desde encontrar una propiedad hasta completar la compra normalmente lleva 4-8 semanas, dependiendo de los requisitos de hipoteca y la complejidad de la diligencia debida.

¿Listo para Encontrar tu Propiedad en España?

En Casa Rica Estate, nos especializamos en ayudar a compradores internacionales a encontrar su propiedad perfecta en la Costa Blanca. Nuestro equipo bilingüe ofrece:

• Búsqueda personalizada de propiedades
• Organización de visitas
• Apoyo en la negociación
• Referencias de abogados y brokers hipotecarios de confianza
• Soporte postventa

Contáctanos hoy para comenzar tu aventura inmobiliaria en España.

Esta guía es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento legal o financiero. Los tipos impositivos y las regulaciones pueden cambiar. Consulta siempre con profesionales cualificados para tu situación específica.