Guía Fiscal de EE.UU.: FATCA y Propiedad en España 2026

Guía completa sobre requisitos de declaración del IRS, obligaciones FBAR e implicaciones fiscales para estadounidenses propietarios de inmuebles en Costa Blanca

Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal o financiero. Las leyes fiscales son complejas y están sujetas a cambios. Consulte siempre con profesionales fiscales cualificados familiarizados con la legislación fiscal estadounidense y española antes de tomar cualquier decisión.

Comprendiendo Sus Obligaciones Fiscales de EE.UU. Como Propietario en España

Como ciudadano estadounidense o titular de tarjeta verde, paga impuestos sobre sus ingresos mundiales, independientemente de dónde viva o dónde se encuentren sus activos. Este principio fundamental significa que poseer una propiedad en España activa requisitos de declaración específicos con el IRS, incluso si nunca obtiene un solo euro de la propiedad.

El panorama fiscal de 2026 para ciudadanos estadounidenses con inmuebles en España involucra tres áreas críticas de cumplimiento: FATCA (Ley de Cumplimiento Fiscal de Cuentas Extranjeras), FBAR (Informe de Cuentas Bancarias y Financieras Extranjeras) y la declaración estándar del impuesto sobre la renta. El incumplimiento de cualquiera de estos puede resultar en multas que van desde $10,000 hasta el 50% del saldo de las cuentas, o peor.

Estadísticas clave para 2026:

• Más de 80,000 estadounidenses poseen propiedades en España
• Costa Blanca alberga aproximadamente 15,000 propietarios estadounidenses
• El IRS recaudó $4.3 mil millones en multas FBAR en 2024-2025
• Multa promedio por violación FBAR no intencional: $12,500 por cuenta por año

Esta guía completa le orienta sobre todo lo que necesita saber para mantener el cumplimiento mientras disfruta de su inversión inmobiliaria en España.

¿Qué es FATCA y Cómo Afecta a los Propietarios?

Conceptos Básicos de FATCA

La Ley de Cumplimiento Fiscal de Cuentas Extranjeras (FATCA), promulgada en 2010 y completamente implementada desde 2014, requiere que las personas estadounidenses declaren activos financieros extranjeros que excedan ciertos umbrales. Aunque FATCA se dirige principalmente a cuentas financieras, tiene implicaciones significativas para los propietarios.

Umbrales de declaración FATCA para 2026:

¿Su Propiedad Española Activa FATCA?

Los bienes inmuebles en sí no son un activo financiero extranjero especificado bajo FATCA. Sin embargo, varios escenarios relacionados con la propiedad sí activan la declaración:

Declarables bajo FATCA:

• Cuentas bancarias españolas utilizadas para transacciones inmobiliarias
• Ingresos por alquiler depositados en cuentas españolas
• Cuentas hipotecarias en bancos españoles
• Cuentas de inversión con fondos relacionados con la propiedad
• Sociedades holding españolas propietarias de inmuebles

No declarables bajo FATCA:

• La propiedad en sí (terreno y edificios)
• Propiedad directa de bienes inmuebles
• Mejoras o costos de mantenimiento de la propiedad

Formulario 8938: Declaración de Activos Financieros Extranjeros Especificados

Si sus activos financieros españoles exceden los umbrales FATCA, debe presentar el Formulario 8938 con su declaración de impuestos anual. Para el año fiscal 2026 (presentado en 2027):

Información requerida:

1. Nombre y dirección de cada institución financiera extranjera
2. Números de cuenta
3. Valor máximo durante el año fiscal
4. Tipo de cuenta (depósito, custodia, otro)
5. Moneda en la que está denominada la cuenta

Multas por incumplimiento:

• Multa de $10,000 por no presentar
• $10,000 adicionales por cada 30 días sin presentar después de notificación del IRS (hasta $50,000)
• Multa del 40% sobre impuestos no pagados atribuibles a activos no declarados

Requisitos FBAR: El Formulario FinCEN 114

Comprendiendo las Obligaciones FBAR

El Informe de Cuentas Bancarias y Financieras Extranjeras (FBAR) es independiente de FATCA y se presenta ante FinCEN (Red de Ejecución de Delitos Financieros), no ante el IRS. Sin embargo, las consecuencias del incumplimiento son igualmente severas.

Umbral de presentación FBAR: $10,000 de valor agregado en TODAS las cuentas extranjeras en cualquier momento durante el año calendario.

Esto es mucho menor que los umbrales FATCA, lo que significa que muchos propietarios que no necesitan presentar el Formulario 8938 aún necesitan presentar FBAR.

¿Qué Cuentas Deben Declararse en FBAR?

Cuentas declarables:

• Cuentas corrientes españolas
• Cuentas de ahorro españolas
• Cuentas de inversión españolas
• Cuentas de jubilación españolas
• Cuentas donde tiene autoridad de firma (incluso si no es el propietario)
• Cuentas conjuntas (declarar valor total aunque sea compartida)
• Pólizas de seguro de vida con valor en efectivo (seguros de ahorro)

Para propietarios específicamente:

• La cuenta utilizada para pagar su hipoteca española
• La cuenta que recibe ingresos por alquiler
• La cuenta que paga cuotas de comunidad
• Cuentas de depósito en garantía durante la compra
• Depósitos notariales españoles

Plazos de Presentación y Multas FBAR

FBAR Año Fiscal 2026:

• Plazo original: 15 de abril de 2027
• Prórroga automática: 15 de octubre de 2027
• No se requiere solicitud de prórroga

Multas por violaciones FBAR:

Importante: El IRS puede revisar 6 años hacia atrás para violaciones FBAR, lo que significa que una sola cuenta no declarada podría resultar en más de $60,000 en multas.

Impuestos Españoles para Propietarios No Residentes

Resumen de Obligaciones Fiscales Españolas

Como propietario no residente en España, enfrenta varias obligaciones fiscales ante las autoridades españolas, que luego afectan su declaración fiscal estadounidense.

Impuestos españoles aplicables a propietarios estadounidenses:

Impuesto sobre Renta Imputada: El Impuesto de "Propiedad Vacía"

Aunque nunca alquile su propiedad española, España le grava sobre "renta imputada": el ingreso teórico que podría obtener. Para 2026:

Cálculo:

• 1.1% del valor catastral (si actualizado en los últimos 10 años)
• 2% del valor catastral (si no actualizado)
• Multiplicar resultado por 19% = su impuesto sobre renta imputada

Ejemplo:

• Villa en Calpe con €150,000 de valor catastral (actualizado)
• Renta imputada: €150,000 × 1.1% = €1,650
• Impuesto a pagar: €1,650 × 19% = €313.50 por año

Esto aplica tanto si usa la propiedad 1 día como 365 días.

Tributación de Ingresos por Alquiler en España

Si alquila su propiedad en Costa Blanca, el tratamiento fiscal español depende de la nacionalidad del inquilino:

Inquilinos UE/EEE:

• 19% de impuesto sobre ingresos NETOS (gastos deducibles)
• Gastos deducibles: intereses hipotecarios, IBI, seguro, mantenimiento, depreciación

Inquilinos no UE (incluidos estadounidenses):

• 24% de impuesto sobre ingresos BRUTOS (sin deducciones)
• Cambio desde sentencia judicial de julio 2025—verifique el estado actual

Plazos de presentación trimestral:

• T1 (Ene-Mar): 1-20 de abril
• T2 (Abr-Jun): 1-20 de julio
• T3 (Jul-Sep): 1-20 de octubre
• T4 (Oct-Dic): 1-20 de enero (año siguiente)

El Convenio Fiscal EE.UU.-España: Evitando la Doble Imposición

Cómo el Convenio le Protege

Estados Unidos y España tienen un convenio fiscal integral (vigente desde 1990, actualizado en 2019) que previene la doble imposición y proporciona reglas específicas para ingresos inmobiliarios.

Disposiciones clave del convenio para propietarios:

1. Rentas inmobiliarias (Artículo 6): España tiene derechos de imposición primarios sobre ingresos por alquiler de propiedades españolas.

1. Ganancias de capital (Artículo 13): España puede gravar ganancias de la venta de inmuebles españoles.

1. Crédito fiscal extranjero (Artículo 23): Los ciudadanos estadounidenses pueden acreditar impuestos españoles pagados contra su obligación fiscal estadounidense.

Reclamando el Crédito Fiscal Extranjero

Para evitar pagar impuestos dos veces sobre el mismo ingreso, presente el Formulario 1116 (Crédito Fiscal Extranjero) con su declaración estadounidense.

Proceso paso a paso:

1. Calcule sus ingresos por alquiler españoles en USD (use el tipo de cambio promedio anual del IRS)
2. Declare ingresos brutos por alquiler en el Anexo E
3. Deduzca gastos permitidos en EE.UU.
4. Complete el Formulario 1116, Categoría D (ingresos pasivos)
5. Acredite impuestos españoles pagados contra impuesto estadounidense adeudado

Nota sobre tipo de cambio 2026: Use la tasa publicada por el IRS, no tasas bancarias. Verifique en irs.gov/individuals/international-taxpayers/yearly-average-currency-exchange-rates.

Créditos Fiscales Extranjeros Excedentes

Si los impuestos españoles exceden su impuesto estadounidense sobre ese ingreso, puede trasladar créditos excedentes hasta por 10 años. Esto ocurre comúnmente porque:

• España grava renta imputada (EE.UU. no)
• Las tasas españolas pueden exceder su tasa efectiva estadounidense
• Diferencias de tiempo entre años fiscales

Declarando Ingresos por Alquiler al IRS

Requisitos de Declaración del Anexo E

Todos los ingresos por alquiler de su propiedad española deben declararse en el Anexo E (Formulario 1040), independientemente del monto.

Qué declarar:

• Ingresos brutos por alquiler (convertidos a USD)
• Impuestos sobre la propiedad pagados (IBI)
• Intereses hipotecarios (banco español)
• Primas de seguro
• Honorarios de gestión
• Limpieza y mantenimiento
• Servicios (si usted paga)
• Depreciación (alquiler residencial: 27.5 años)
• Gastos de viaje para gestión de propiedad (limitados)

Reglas de Conversión de Moneda

Para ingresos: Use el tipo de cambio en la fecha recibida, O el tipo promedio anual del IRS (más simple y generalmente aceptable).

Para gastos: Use el tipo de cambio en la fecha de pago.

Para el Formulario 1116: Use metodología consistente en todo momento.

Reglas de Pérdida de Actividad Pasiva

La actividad de alquiler es generalmente "pasiva" bajo la ley fiscal estadounidense. Esto significa:

• Las pérdidas por alquiler solo pueden compensar ingresos pasivos
• Las pérdidas excedentes se trasladan indefinidamente
• Excepción: Los profesionales inmobiliarios pueden deducir pérdidas contra ingresos ordinarios
• Asignación especial de $25,000 por participación activa (eliminación gradual $100K-$150K AGI)

Ganancias de Capital al Vender Propiedad Española

Impuesto sobre Ganancias de Capital Español

Cuando vende un inmueble español, España grava la ganancia a una tasa fija del 19% para no residentes.

Calculando ganancias de capital españolas:

1. Precio de venta menos costos de adquisición
2. Menos mejoras documentadas
3. Menos costos de venta permitidos (notario, registro, honorarios de agente)
4. Aplicar tasa del 19%

Regla de retención del 3%: El comprador DEBE retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a las autoridades fiscales españolas. Luego usted presenta declaración para:

• Aplicar la retención a su obligación fiscal real
• Reclamar reembolso si la retención excede el impuesto adeudado

Declaración de Ganancias de Capital en EE.UU.

También debe declarar la venta en su declaración estadounidense (Formulario 8949 y Anexo D), pero probablemente pagará poco o ningún impuesto adicional en EE.UU. debido al Crédito Fiscal Extranjero.

Tratamiento estadounidense:

• Tasa a largo plazo (poseído >1 año): 0%, 15% o 20% según ingresos
• Tasa a corto plazo (poseído ≤1 año): Tasas de ingreso ordinario
• Impuesto sobre Ingresos Netos de Inversión: 3.8% adicional para altos ingresos
• Crédito Fiscal Extranjero compensa obligación estadounidense

Exclusión de Residencia Principal

Si su propiedad española califica como su residencia principal (raro para propiedades de inversión), puede excluir hasta:

• $250,000 de ganancia (declarantes solteros)
• $500,000 de ganancia (casados declaración conjunta)

Requisitos de calificación:

• Poseída por 2+ años
• Usada como residencia principal por 2 de los últimos 5 años
• No haber usado la exclusión en los últimos 2 años

Errores Fiscales Comunes a Evitar

Error 1: Ignorar los Requisitos FBAR

Muchos estadounidenses no se dan cuenta de que su cuenta de pago de hipoteca española activa la presentación FBAR. Incluso una cuenta corriente con saldo mínimo debe declararse si sus cuentas extranjeras agregadas exceden $10,000 en cualquier momento.

Solución: Rastree TODAS las cuentas extranjeras y presente FBAR anualmente a través del Sistema de Presentación Electrónica BSA de FinCEN.

Error 2: Olvidar el Impuesto sobre Renta Imputada

El impuesto sobre renta imputada de España sorprende a muchos estadounidenses. Debe este impuesto incluso por propiedades de uso personal.

Solución: Presupueste aproximadamente €200-€500 anuales para impuesto sobre renta imputada, dependiendo del valor de la propiedad.

Error 3: Usar Tipos de Cambio Incorrectos

Tipos de cambio inconsistentes u no oficiales pueden activar el escrutinio del IRS y crear problemas de conciliación.

Solución: Use los tipos promedio anuales publicados por el IRS consistentemente en todos los formularios.

Error 4: Perder Presentaciones Trimestrales Españolas

Si alquila su propiedad, las presentaciones fiscales trimestrales españolas son obligatorias. La presentación tardía activa multas automáticas.

Solución: Contrate un gestor español para manejar las presentaciones, típicamente €50-€100 por trimestre.

Error 5: No Reclamar Créditos Fiscales Extranjeros

Pagar impuestos españoles sin reclamar el crédito estadounidense significa pagar dos veces innecesariamente.

Solución: Siempre presente el Formulario 1116 con su declaración estadounidense si pagó algún impuesto español.

Error 6: No Declarar Cuentas Bancarias Españolas

La cuenta que usa para transacciones inmobiliarias es declarable incluso si no la considera una "cuenta de inversión."

Solución: Declare todas las cuentas—corrientes, ahorro, hipoteca y depósito en garantía—tanto en FBAR como en el Formulario 8938 (si se cumplen los umbrales).

Error 7: Ignorar el Impuesto sobre el Patrimonio

El impuesto sobre el patrimonio de España afecta activos superiores a €700,000 (varía por región). La región de Valencia/Costa Blanca tiene sus propias tasas.

Solución: Calcule su patrimonio neto español anualmente y presente el Modelo 714 si es necesario.

Trabajando con Asesores Fiscales Transfronterizos

Por Qué Necesita Ayuda Especializada

El cumplimiento fiscal internacional requiere experiencia en:

• Ley fiscal estadounidense (regulaciones del IRS)
• Ley fiscal española (Agencia Tributaria)
• Interpretación de convenios fiscales
• Cuestiones de moneda y tiempo
• Implicaciones fiscales estatales

Señal de alarma: Cualquier asesor que diga "es simple" probablemente no entiende la complejidad.

Encontrando Profesionales Cualificados

En España (para cumplimiento fiscal español):

• Gestoría: Servicios administrativos, presentación fiscal (€100-€300/año)
• Asesor fiscal: Asesor tributario, planificación (€300-€1,000/año)
• Abogado fiscalista: Abogado tributario, disputas (€150-€300/hora)

En EE.UU. (para cumplimiento fiscal estadounidense):

• CPA con experiencia internacional
• Agente Inscrito (EA) especializado en impuestos de expatriados
• Abogado fiscal internacional (para situaciones complejas)

Cualificaciones recomendadas:

• Miembro de AICPA o sociedad estatal de CPA
• Experiencia con Formularios 1116, 8938, FBAR
• Conocimiento del convenio fiscal EE.UU.-España
• Referencias de otros propietarios estadounidenses en España

Expectativas de Costos

Preguntas Frecuentes

1. ¿Necesito declarar mi propiedad española al IRS?

La propiedad en sí no requiere declaración, pero las cuentas financieras asociadas sí. Si tiene cuentas bancarias españolas que exceden $10,000 de valor agregado en cualquier momento durante el año, presente FBAR. Si sus activos financieros extranjeros exceden los umbrales FATCA, presente el Formulario 8938. Cualquier ingreso por alquiler debe declararse en el Anexo E independientemente del monto.

2. ¿Qué sucede si no presenté FBAR en años anteriores?

Tiene opciones dependiendo de si el incumplimiento fue "intencional" o "no intencional." Los Procedimientos de Cumplimiento Simplificados permiten a los contribuyentes que califican regularizar su situación con multas reducidas. Para violaciones no intencionales, puede pagar una multa del 5% sobre activos extranjeros. Consulte un profesional fiscal inmediatamente—el proceso de divulgación voluntaria es complejo.

3. ¿Puedo deducir los intereses de mi hipoteca española en mis impuestos estadounidenses?

Sí, los intereses hipotecarios de su propiedad de alquiler española son deducibles en el Anexo E como gasto de alquiler. Sin embargo, si la propiedad es una residencia personal (no alquilada), los intereses pueden ser deducibles en el Anexo A como intereses de residencia cualificada, sujeto al límite de hipoteca de $750,000 para viviendas adquiridas después del 15 de diciembre de 2017.

4. ¿Cómo manejo la depreciación de propiedad española?

Para fines fiscales estadounidenses, deprecie su propiedad de alquiler española durante 27.5 años usando el método de línea recta. Calcule la base depreciable restando el valor del terreno de su base de costo total (precio de compra más costos de adquisición). España no permite a los no residentes depreciar propiedades, creando una diferencia permanente.

5. ¿Qué pasa si tanto España como EE.UU. quieren gravar mis ingresos por alquiler?

Esto es exactamente lo que previene el Convenio Fiscal EE.UU.-España. España tiene derechos de imposición primarios sobre ingresos de propiedades españolas. Usted paga impuestos españoles primero, luego reclama un Crédito Fiscal Extranjero en el Formulario 1116 para compensar su obligación fiscal estadounidense. En la mayoría de los casos, el crédito elimina completamente la doble imposición.

6. ¿Necesito presentar impuestos españoles si no alquilo la propiedad?

Sí. España requiere que los no residentes presenten el impuesto anual sobre renta imputada (Modelo 210) incluso para propiedades de uso personal. Se le grava sobre el ingreso teórico que podría obtener de la propiedad. Además, debe pagar el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) anualmente a su ayuntamiento.

7. ¿Cómo funciona la retención del 3% cuando vendo?

La ley española requiere que los compradores retengan el 3% del precio de compra y lo paguen directamente a Hacienda dentro de un mes de la finalización. Como vendedor, usted presenta una declaración de ganancias de capital (Modelo 210) dentro de 4 meses. Si su impuesto real es menor al 3%, reclama un reembolso. Si es más, paga la diferencia.

8. ¿Cuál es la multa por presentación tardía de FBAR?

Las violaciones FBAR no intencionales conllevan multas de hasta $10,000 por cuenta por año. Las violaciones intencionales pueden resultar en el mayor de $100,000 o 50% del saldo de la cuenta por violación, más posible enjuiciamiento criminal. El IRS ha perseguido cada vez más las multas FBAR, recaudando más de $4 mil millones en 2024-2025.

9. ¿Puedo mantener propiedad española a través de una LLC para simplificar impuestos?

Mantener propiedad española a través de una LLC estadounidense crea complicaciones significativas. España puede tratar la LLC como una entidad gravable separada (sociedad), activando impuesto corporativo al 25%. EE.UU. puede tratarla como una entidad ignorada o sociedad. Además, puede activar declaraciones de CFC (Corporación Extranjera Controlada) o PFIC (Compañía de Inversión Extranjera Pasiva). Generalmente, la propiedad directa es más simple para inversores individuales.

10. ¿Cómo demuestro los impuestos españoles pagados para el Crédito Fiscal Extranjero?

Conserve todos los recibos de impuestos españoles (presentaciones del Modelo 210, recibos de IBI), extractos bancarios que muestren pagos, y registros fiscales vinculados al NIE. El IRS puede solicitar documentación durante una auditoría. Los documentos fiscales españoles están en español—haga traducir los elementos clave si involucran montos sustanciales.

11. ¿Qué pasa si vivo en España parte del año?

Si pasa más de 183 días en España, se convierte en residente fiscal español y sus ingresos mundiales se vuelven gravables en España. Esto cambia completamente su situación fiscal y activa diferentes requisitos de declaración estadounidense (Formulario 2555 para exclusión de ingresos ganados en el extranjero, posibles reglas de expatriación). Monitoree sus días cuidadosamente.

12. ¿Son deducibles las cuotas de comunidad?

Sí, para propiedades de alquiler. Las cuotas de comunidad son deducibles como gastos operativos en el Anexo E. Para propiedades de uso personal, no son deducibles en su declaración estadounidense pero pueden ser deducibles contra renta imputada en España (consulte con su asesor español).

Lista de Verificación para Propietarios Estadounidenses en España

Requisitos anuales estadounidenses:

• [ ] Presentar Formulario 1040 con Anexo E (si hay ingresos por alquiler)
• [ ] Presentar Formulario 1116 (Crédito Fiscal Extranjero)
• [ ] Presentar Formulario 8938 (si se cumplen umbrales FATCA)
• [ ] Presentar FBAR vía Sistema de Presentación Electrónica BSA de FinCEN (si $10K+ en cuentas extranjeras)

Requisitos anuales españoles:

• [ ] Pagar IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) al ayuntamiento
• [ ] Presentar Modelo 210 (renta imputada o resumen de ingresos por alquiler)
• [ ] Presentar Modelo 714 (impuesto sobre el patrimonio, si aplica)

Requisitos trimestrales españoles (si alquila):

• [ ] Presentar Modelo 210 por cada trimestre con ingresos por alquiler

Mantenimiento de registros:

• [ ] Mantener todos los extractos bancarios españoles
• [ ] Conservar contratos de alquiler y registros de pago
• [ ] Preservar documentos de compra (escritura, gastos)
• [ ] Rastrear mejoras con facturas
• [ ] Documentar días presentes en España

Conclusión

Poseer propiedad en Costa Blanca como ciudadano estadounidense implica navegar dos sistemas fiscales simultáneamente. Aunque la carga de cumplimiento es real—FATCA, FBAR, impuesto sobre renta imputada español y presentaciones trimestrales de alquiler—las recompensas de la propiedad española pueden superar con creces la complejidad administrativa.

La clave es el cumplimiento proactivo: comprenda sus obligaciones, mantenga registros meticulosos, trabaje con profesionales cualificados en ambos lados del Atlántico, y presente todo a tiempo. Las multas por incumplimiento son severas, pero el sistema está diseñado para funcionar para quienes lo abordan honestamente.

Casa Rica Estate trabaja con una red de profesionales fiscales bilingües familiarizados con cuestiones transfronterizas EE.UU.-España. Contáctenos para referencias a asesores que pueden ayudar a garantizar que su inversión inmobiliaria en España permanezca en cumplimiento y sea fiscalmente eficiente.

Última actualización: Febrero 2026

Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal o financiero. Las leyes fiscales cambian frecuentemente. Consulte profesionales cualificados antes de tomar decisiones relacionadas con impuestos.