Cómo Comprar Propiedad en España 2026: Guía de 7 Pasos para Extranjeros

Por Qué Comprar Propiedad en España en 2026

España continúa atrayendo compradores de propiedades internacionales, con 92.000 propiedades vendidas a extranjeros en 2025—un aumento del 5,7% respecto a 2024. La Costa Blanca sigue siendo el destino número uno para compradores británicos, alemanes y escandinavos que buscan casas de vacaciones o residencia permanente.

El mercado inmobiliario español ofrece ventajas convincentes: precios asequibles en comparación con el norte de Europa, excelente clima, sistema de salud de alta calidad e infraestructura bien desarrollada. Con las tasas hipotecarias estabilizándose en 3,5-5% para 2026, es un momento favorable para invertir.

Paso 1: Obtener Tu Número NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es tu primer paso esencial. Este número de identificación fiscal es obligatorio para cualquier transacción financiera en España, incluyendo la compra de propiedad.

Cómo Solicitar el NIE

• En España: Visita la Oficina de Extranjeros local o comisaría de policía nacional
• Desde el extranjero: Solicita a través del consulado español en tu país de origen
• Tiempo de procesamiento: 2-4 semanas típicamente
• Documentos necesarios: Pasaporte, formulario EX-15 completado, justificación del motivo

💡 Consejo profesional: Inicia tu solicitud de NIE antes de tu viaje de búsqueda de propiedad. Muchos agentes pueden ayudar con el proceso.

Paso 2: Establecer Tu Presupuesto y Financiación

Antes de buscar propiedades, establece tu presupuesto total incluyendo todos los costes asociados:

Costes de Compra de Propiedad en España

• Impuesto de Transmisión (ITP): 8-10% para propiedades de segunda mano (varía por comunidad autónoma)
• IVA: 10% para obra nueva (más 1,5% AJD)
• Honorarios notariales: €600-1.200
• Registro de la Propiedad: €400-700
• Honorarios legales: 1-1,5% del precio de compra

Regla general: Presupuesta un 12-15% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los costes.

Opciones de Hipoteca para Extranjeros

Los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes, típicamente:

• LTV máximo: 60-70% para no residentes
• Plazo: Hasta 25 años
• Tasas de interés: 3,5-5% (2026)
• Requisito de edad: El préstamo debe terminar antes de los 70-75 años

Bancos populares para extranjeros: Sabadell, CaixaBank, Santander, BBVA.

Paso 3: Búsqueda de Propiedad

La Costa Blanca ofrece diversas opciones según tu presupuesto y estilo de vida:

Ubicaciones Populares y Precios Orientativos

• Altea: Pueblo artístico con vistas al mar—desde €3.200/m²
• Calpe: Turístico pero asequible—desde €2.950/m²
• Moraira: Exclusivo y familiar—desde €3.800/m²
• Jávea: Expatriados establecidos, playas—desde €3.500/m²
• Dénia: Cultura gastronómica, buen transporte—desde €2.800/m²

Para propiedades premium, consulta nuestra guía de villas de lujo Costa Blanca.

Paso 4: Hacer una Oferta y Contrato de Reserva

Una vez encontrada tu propiedad ideal:

1. Hacer una oferta: Negociable, típicamente 5-10% por debajo del precio de venta
2. Contrato de reserva: Depósito de €3.000-6.000 para retirar la propiedad del mercado
3. Due diligence: Tu abogado verifica la propiedad (cargas, deudas, licencias)

Paso 5: Contrato de Arras

Este contrato vinculante típicamente incluye:

• Depósito: 10% del precio de compra
• Penalización: Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble
• Plazo: Típicamente 30-90 días hasta la firma final

⚠️ Importante: Nunca firmes un contrato de arras sin revisión legal previa.

Paso 6: Firma de la Escritura

La compra se completa ante notario con la firma de la escritura pública:

• Ambas partes (o representantes con poder notarial) deben estar presentes
• Pago del precio restante (típicamente transferencia bancaria)
• Entrega de llaves
• El notario registra la transacción

Paso 7: Post-Compra

Después de la firma:

• Registro: Tu abogado inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad
• Cambio de titularidad: Suministros (agua, luz, gas, internet)
• IBI: Impuesto anual sobre bienes inmuebles (0,4-1,1% del valor catastral)
• Seguro de hogar: Obligatorio si tienes hipoteca

Lista de Verificación del Comprador

Usa esta lista para asegurar un proceso sin problemas:

Antes de Buscar

• ☐ NIE solicitado o recibido
• ☐ Presupuesto total calculado (precio + 12-15% costes)
• ☐ Pre-aprobación hipotecaria si es necesaria
• ☐ Abogado inmobiliario contratado

Durante la Búsqueda

• ☐ Varias propiedades visitadas
• ☐ Zona investigada (infraestructura, servicios)
• ☐ Comunidad de propietarios verificada (si aplica)

Antes de Firmar

• ☐ Due diligence completado por abogado
• ☐ Nota simple del Registro verificada
• ☐ Licencias de construcción confirmadas
• ☐ Deudas de la propiedad verificadas (IBI, comunidad)
• ☐ Certificado energético obtenido

Día de la Firma

• ☐ Fondos transferidos al notario
• ☐ Identificación y NIE preparados
• ☐ Poder notarial si no asistes personalmente

Preguntas Frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en España?

Sí, no hay restricciones para extranjeros comprando propiedad en España. Solo necesitas un número NIE y cumplir los requisitos estándar de compra.

¿Cuánto tarda el proceso de compra?

Típicamente 8-12 semanas desde la oferta aceptada hasta la firma de escrituras. Obtener el NIE puede añadir 2-4 semanas adicionales si no lo tienes.

¿Necesito un abogado español?

Aunque no es legalmente obligatorio, es altamente recomendable. Un abogado inmobiliario cuesta 1-1,5% del precio y protege tu inversión verificando la propiedad, contratos y aspectos fiscales.

¿Qué impuestos pago al comprar?

Para propiedades de segunda mano: ITP del 8-10% (según comunidad autónoma). Para obra nueva: 10% IVA más 1,5% AJD. Más honorarios notariales y de registro.

¿Puedo obtener hipoteca como no residente?

Sí, los bancos españoles financian hasta el 60-70% del valor para no residentes. Necesitarás demostrar ingresos estables, buen historial crediticio y el préstamo debe terminar antes de los 70-75 años.

¿Qué es la Golden Visa española?

Una inversión de €500.000+ en propiedad española te cualifica para la Golden Visa, que otorga residencia a ti y tu familia. Ideal para ciudadanos no-UE que buscan acceso a Europa.

¿Cuáles son los costes anuales de mantener una propiedad?

Costes típicos anuales: IBI (0,4-1,1% del valor catastral), cuota de comunidad (€50-300/mes según urbanización), seguro de hogar (€200-500/año), y mantenimiento general.

¿Puedo comprar propiedad de forma remota?

Sí, mediante poder notarial. Tu abogado puede representarte en la firma. Sin embargo, recomendamos visitar al menos una vez antes de comprar.

¿Qué pasa si la propiedad tiene deudas?

En España, ciertas deudas (IBI, comunidad) pueden transferirse con la propiedad. Por eso es crucial que tu abogado realice due diligence completo antes de firmar cualquier contrato.

¿Cuál es el mejor momento para comprar en Costa Blanca?

El mercado es activo todo el año, pero hay más opciones en otoño/invierno cuando la demanda turística baja. Los precios son generalmente estables, aunque propiedades bien ubicadas pueden tener competencia en cualquier época.

¿Listo para Comprar en Costa Blanca?

El proceso de compra de propiedad en España es straightforward cuando tienes el equipo adecuado. En Casa Rica Estate, guiamos a compradores internacionales en cada paso—desde la búsqueda hasta la entrega de llaves.

Contacta con nuestro equipo para una consulta gratuita y comienza tu búsqueda de propiedad en la Costa Blanca.