Guia de Impuestos Inmobiliarios en Espana 2026: Desglose Completo

Impuestos Inmobiliarios en Espana: Lo Que Necesitas Saber

Comprar una propiedad en Espana implica varios impuestos que los compradores extranjeros deben entender antes de realizar una inversion. Ya sea que estes adquiriendo una casa de vacaciones en la Costa Blanca o mudandote permanentemente al Mediterraneo, esta guia completa cubre todos los impuestos que encontraras en 2026, desde los impuestos de compra hasta las obligaciones anuales y las plusvalias cuando vendas.

Actualizacion Clave 2026: La Comunitat Valenciana ha aprobado la Ley 5/2025, reduciendo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del 10% al 9% a partir del 1 de junio de 2026. Esto hace que la Costa Blanca sea aun mas atractiva para inversores inmobiliarios.

Impuestos de Compra: Lo Que Pagas al Adquirir una Propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para Propiedades de Segunda Mano

Al comprar una propiedad de segunda mano, pagaras el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este es el escenario mas comun para compradores en la Costa Blanca, ya que la mayoria de las propiedades en el mercado son reventas.

Tipos de ITP en la Comunitat Valenciana 2026:

• Tipo general: 9% (reducido del 10% a partir del 1 de junio de 2026)
• Propiedades de mas de 1 millon de euros: 11%
• Compradores menores de 35 anos: 8% (con condiciones)
• Familias numerosas: 4% (con certificado)
• Propiedades que necesitan rehabilitacion: 6% (criterios especificos)

Ejemplo: Para una villa de 500.000 euros en Javea, pagarias 45.000 euros de ITP (9%) despues del 1 de junio de 2026, comparado con 50.000 euros (10%) bajo los tipos anteriores, un ahorro de 5.000 euros.

IVA y Actos Juridicos Documentados para Obra Nueva

Comprando directamente al promotor? Pagaras IVA en lugar de ITP, mas el Impuesto de Actos Juridicos Documentados (AJD):

• IVA: 10% del precio de compra
• AJD: 1,4% (reducido del 1,5% a partir del 1 de junio de 2026)
• Total para obra nueva: 11,4%

Nota: Las propiedades comerciales y parcelas tienen un tipo de IVA mayor del 21%.

Otros Costes de Compra

Ademas de los impuestos, presupuesta estos costes adicionales:

• Honorarios notariales: 600-1.500 euros (segun el valor de la propiedad)
• Registro de la Propiedad: 400-800 euros
• Honorarios legales: 1-1,5% del precio de compra
• Costes de hipoteca: Tasacion 300-500 euros, comisiones variables

Costes totales de compra: Planifica un 10-13% adicional sobre el precio de la propiedad para reventas, o 12-15% para obra nueva.

Impuestos Anuales sobre la Propiedad en Espana

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es el equivalente espanol al impuesto municipal sobre la propiedad, pagado anualmente a tu ayuntamiento. El tipo varia significativamente entre municipios de la Costa Blanca.

Tipos de IBI por Municipio 2025 (Costa Blanca):

• Torrevieja: 0,400% (el mas bajo de la region)
• Orihuela Costa: 0,695%
• Alfaz del Pi: 0,610%
• Altea: 0,720%
• Benidorm: 0,894%
• Calpe: 0,880%
• Javea: 0,672%
• Moraira (Teulada): 0,540%
• Denia: 1,050% (el mas alto de la region)

Como se calcula el IBI: El impuesto se basa en el valor catastral, que normalmente es el 30-50% del valor de mercado. Multiplica tu valor catastral por el tipo de tu municipio.

Ejemplo: Una propiedad con un valor catastral de 150.000 euros en Javea pagaria aproximadamente 1.008 euros anuales (150.000 euros x 0,672%).

Basura (Tasa de Recogida de Residuos)

Esta tasa municipal cubre la recogida de residuos y varia segun la zona:

• Rango: 80-250 euros al ano
• Promedio en Costa Blanca: 120-150 euros

Cuotas de Comunidad (para apartamentos y urbanizaciones)

Si tu propiedad forma parte de una comunidad, espera:

• Apartamentos: 50-200 euros/mes
• Villas en urbanizaciones: 100-400 euros/mes
• Desarrollos de lujo: 300-800 euros/mes

Las cuotas de comunidad cubren servicios compartidos como piscinas, jardines, seguridad y mantenimiento del edificio.

Desglose Completo de Costes: Ejemplos Reales

Veamos calculos completos de impuestos para compras tipicas en la Costa Blanca para darte una imagen clara de tus costes totales.

Ejemplo 1: Apartamento de 400.000 euros de Segunda Mano en Calpe

Impuestos y costes de compra:

• ITP (9% desde junio 2026): 36.000 euros
• Honorarios notariales: 850 euros
• Registro de la Propiedad: 550 euros
• Honorarios legales (1%): 4.000 euros
• Costes totales de compra: 41.400 euros (10,35%)

Costes anuales de mantenimiento:

• IBI (catastral 120.000 euros x 0,88%): 1.056 euros
• Basura: 130 euros
• Cuotas de comunidad: 1.800 euros/ano
• IRNR (no residente, sin alquilar): 250 euros
• Total anual: 3.236 euros

Ejemplo 2: Villa de 850.000 euros en Javea

Impuestos y costes de compra:

• ITP (9% desde junio 2026): 76.500 euros
• Honorarios notariales: 1.200 euros
• Registro de la Propiedad: 700 euros
• Honorarios legales (1%): 8.500 euros
• Costes totales de compra: 86.900 euros (10,22%)

Costes anuales de mantenimiento:

• IBI (catastral 280.000 euros x 0,672%): 1.882 euros
• Basura: 150 euros
• Cuotas de comunidad: 3.600 euros/ano
• IRNR (no residente, sin alquilar): 585 euros
• Total anual: 6.217 euros

Ejemplo 3: Propiedad de Lujo de 1,2 Millones de euros en Moraira

Impuestos y costes de compra (nota: se aplica el 11% de ITP por encima de 1M de euros):

• ITP (11% para propiedades de mas de 1M de euros): 132.000 euros
• Honorarios notariales: 1.400 euros
• Registro de la Propiedad: 800 euros
• Honorarios legales (1%): 12.000 euros
• Costes totales de compra: 146.200 euros (12,18%)

Estos ejemplos muestran por que entender el umbral del millon de euros es crucial: superarlo anade un 2% a tu tipo impositivo de compra.

Impuestos para Propietarios No Residentes

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Si no vives en Espana mas de 183 dias al ano, eres clasificado como no residente y debes pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes anualmente, incluso si no alquilas tu propiedad.

Para propiedades NO alquiladas:

• Renta imputada: 1,1% del valor catastral (si se reviso despues de 1994) o 2% (si no se ha revisado)
• Tipo impositivo: 19% para residentes UE/EEE, 24% para residentes no UE

Ejemplo: Un propietario britanico con una propiedad (valor catastral 150.000 euros, revisado) paga: 150.000 euros x 1,1% = 1.650 euros de renta imputada x 19% = 313,50 euros anuales.

Para propiedades alquiladas:

• Residentes UE/EEE: 19% sobre los ingresos netos de alquiler (puede deducir gastos)
• Residentes no UE: 24% sobre los ingresos brutos de alquiler (sin deducciones de gastos)

Plazo de presentacion: 31 de diciembre del ano siguiente. Usa el Modelo 210.

Impuesto sobre el Patrimonio

Espana aplica un impuesto sobre el patrimonio para activos netos por encima de ciertos umbrales:

• No residentes: 700.000 euros de exencion sobre activos espanoles
• Residentes en Valencia: 1.000.000 euros de exencion (aumentado de 500.000 euros via Ley 5/2025, efectivo 31 de diciembre de 2025)
• Tipos: Progresivos del 0,2% al 3,5%

Importante: Tu vivienda habitual en Espana tiene una exencion adicional de 300.000 euros para residentes.

Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas: Para patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, se aplica un impuesto nacional adicional del 1,7%-3,5%.

Impuesto sobre Ganancias de Capital al Vender la Propiedad

Tipos de Plusvalia para No Residentes

Cuando vendes una propiedad espanola, pagaras el Impuesto sobre Ganancias de Capital sobre el beneficio:

• Todos los no residentes (UE y no UE): 19% tipo fijo

Como se calcula:

1. Precio de venta menos precio de compra
2. Menos costes de compra (impuestos, notario, honorarios legales)
3. Menos costes de mejoras (con facturas)
4. Aplicar coeficiente de inflacion (para propiedades compradas antes de 1995)
5. 19% de impuesto sobre la ganancia resultante

La Regla de Retencion del 3%

Critico para vendedores: Cuando un no residente vende una propiedad en Espana, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a Hacienda como anticipo de tu plusvalia.

Ejemplo: Vendiendo por 600.000 euros, el comprador retiene 18.000 euros y los paga a Hacienda. Si tu obligacion real de plusvalia es de 15.000 euros, puedes reclamar la diferencia de 3.000 euros.

Requisito de presentacion: Presenta el Modelo 210 dentro de los 4 meses posteriores a la venta para pagar impuestos adicionales o solicitar una devolucion.

Exenciones de Plusvalia

• Exencion por reinversion: Los residentes UE/EEE mayores de 65 anos pueden estar exentos si reinvierten en una nueva vivienda habitual dentro de 2 anos
• Mayores de 65 con vivienda habitual: Exencion total si vendes tu vivienda principal despues de vivir alli mas de 3 anos

Plusvalia Municipal (Impuesto Local sobre Ganancias de Capital)

Este impuesto municipal separado se paga a tu ayuntamiento basado en el incremento del valor del terreno durante tu periodo de propiedad:

• Calculo: Basado en el valor catastral del terreno y los anos de propiedad
• Quien paga: Vendedor (a menos que se negocie lo contrario)
• Exencion: Si vendes con perdidas, puedes estar exento (requiere prueba)

Actualizacion 2026: Siguiendo las sentencias del Tribunal Supremo, no se te puede cobrar plusvalia si el precio de venta es inferior al precio de compra. Solicita una exencion de "plusvalia a perdidas" con documentacion.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

El impuesto de sucesiones de Espana (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) varia segun la region. Valencia tiene algunos de los tipos mas favorables:

Beneficios en la Comunitat Valenciana 2026:

• Conyuge e hijos: 99% de reduccion (efectivamente 1% de impuesto)
• Padres y abuelos: 99% de reduccion
• Hermanos: 25% de reduccion (desde junio 2026), aumentando al 50% (junio 2027)
• Otros parientes y no parientes: Tipos progresivos estandar (7,65% al 34%)

Para no residentes que heredan propiedades espanolas: Los residentes de la UE pueden aplicar las normas regionales mas favorables. Los residentes no UE pueden enfrentar tipos efectivos mas altos.

Convenios de Doble Imposicion: Evitando Pagar Impuestos Dos Veces por el Mismo Ingreso

Espana tiene convenios de doble imposicion con mas de 90 paises, incluyendo Reino Unido, Estados Unidos, Alemania, Francia y la mayoria de los paises de la UE. Estos tratados evitan que pagues impuestos dos veces por el mismo ingreso.

Como Funciona para Propietarios

Ingresos por alquiler: Declararas los ingresos de alquiler espanoles en Espana primero (pagando el 19% de IRNR para residentes de la UE). En tu pais de origen, normalmente puedes reclamar un credito fiscal por impuestos ya pagados a Espana, reduciendo o eliminando la doble imposicion.

Ganancias de capital: El tratado normalmente da a Espana el derecho principal de gravar las ganancias sobre propiedades espanolas. Tu pais de origen puede entonces eximir esta ganancia o permitir un credito por la plusvalia espanola pagada.

Ejemplo para residentes del Reino Unido: Despues de vender una propiedad espanola y pagar el 19% de plusvalia en Espana, declaras la ganancia a HMRC. El Reino Unido permite un credito por el impuesto espanol pagado, por lo que solo pagas la plusvalia del Reino Unido sobre cualquier diferencia si tu tipo del Reino Unido supera el 19%.

Consideraciones Importantes

• Sin beneficio del tratado para IBI o impuestos de compra: Estos no estan cubiertos por los tratados y no pueden compensarse contra los impuestos del pais de origen
• Conserva los registros: Manten prueba de los pagos de impuestos espanoles (recibos del Modelo 210) para reclamar creditos fiscales extranjeros
• Consulta a profesionales: La interpretacion de los tratados puede ser compleja; trabaja con asesores en ambos paises

Consejos de Planificacion Fiscal para Compradores

Antes de la Compra

• Comprueba el valor catastral: Solicita la referencia catastral para estimar el IBI anual
• Compara municipios: Una propiedad similar en Torrevieja cuesta menos en IBI que en Denia
• Programa tu compra: Comprar despues del 1 de junio de 2026 ahorra un 1% en ITP

Durante la Propiedad

• Guarda todas las facturas: Las mejoras reducen las ganancias de capital al vender
• Configura domiciliaciones: Evita penalizaciones por pagos tardios de IBI o basura
• Presenta el IRNR anualmente: Incluso si no alquilas, los no residentes deben presentar

Al Vender

• Reune documentacion: Escritura de compra original, facturas de mejoras, recibos de suministros
• Solicita el NIE con antelacion: Tanto comprador como vendedor necesitan numeros NIE validos
• Planifica la retencion del 3%: Ten esto en cuenta en tu planificacion de flujo de caja

Preguntas Frecuentes

Cual es el tipo impositivo sobre la propiedad en Espana para extranjeros?

Los extranjeros pagan los mismos impuestos sobre la propiedad que los ciudadanos espanoles. El principal impuesto de compra (ITP) en Valencia es del 9% desde junio de 2026 para reventas, o el 10% de IVA mas el 1,4% de AJD para obra nueva. Los tipos de IBI anuales varian del 0,4% al 1,05% del valor catastral dependiendo del municipio.

Cuanto impuesto pago al comprar una propiedad en Espana?

Para una propiedad de segunda mano en la Costa Blanca desde junio de 2026, espera pagar el 9% de ITP (o el 11% para propiedades de mas de 1 millon de euros). Incluyendo notario, registro y honorarios legales, los costes totales de compra son tipicamente del 10-13% del precio de la propiedad.

Los no residentes pagan mas impuestos sobre propiedades espanolas?

Los no residentes pagan un impuesto anual de renta imputada (IRNR) de aproximadamente el 0,2-0,4% del valor catastral, incluso si la propiedad no esta alquilada. Los residentes de la UE pagan el 19% sobre los ingresos de alquiler (con deducciones de gastos), mientras que los residentes no UE pagan el 24% sobre los ingresos brutos sin deducciones.

Que es el impuesto IBI en Espana?

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad pagado a tu municipio. Los tipos en la Costa Blanca varian del 0,40% (Torrevieja) al 1,05% (Denia) del valor catastral. Es similar al council tax en el Reino Unido o al property tax en Estados Unidos.

Como se calcula el impuesto sobre ganancias de capital en propiedades espanolas?

Los no residentes pagan el 19% de plusvalia sobre el beneficio (precio de venta menos precio de compra, costes y mejoras). El comprador retiene el 3% del precio de venta como pago anticipado. Presentas el Modelo 210 dentro de 4 meses para liquidar cualquier diferencia.

Puedo evitar pagar plusvalia municipal si vendo con perdidas?

Si. Desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2021, no se te puede cobrar plusvalia municipal si puedes demostrar que la propiedad se vendio por menos del precio de compra. Proporciona tus escrituras de compra y venta al ayuntamiento para reclamar la exencion.

Cuales son los nuevos cambios fiscales en Valencia para 2026?

La Ley 5/2025 trae varios cambios efectivos el 1 de junio de 2026: el ITP se reduce del 10% al 9% (11% para propiedades de mas de 1M de euros), el AJD se reduce del 1,5% al 1,4%, y la exencion del impuesto sobre el patrimonio aumenta a 1 millon de euros para residentes. Las reducciones del impuesto de sucesiones para hermanos aumentan en fases hasta 2027.

Necesito un representante fiscal en Espana como no residente?

Aunque no es legalmente obligatorio para residentes de la UE, tener un representante fiscal o gestor es muy recomendable. Se encargan de las declaraciones anuales de IRNR, aseguran que el IBI se pague a tiempo y gestionan las comunicaciones con las autoridades fiscales espanolas en tu nombre.

Conclusion: Presupuestando los Impuestos Inmobiliarios Espanoles

Entender los impuestos inmobiliarios espanoles es esencial para un presupuesto preciso al comprar en la Costa Blanca. Con las reducciones fiscales de 2026 de la Ley 5/2025, la Comunitat Valenciana se ha vuelto aun mas competitiva para compradores internacionales.

Referencia Rapida:

• Compra (reventa desde junio 2026): 9% ITP + 1-2% gastos = 10-11% total
• Compra (obra nueva): 10% IVA + 1,4% AJD + gastos = 12-14% total
• Anual (no residente): IBI + basura + IRNR = 1.500-4.000 euros tipico
• Venta: 19% plusvalia sobre beneficio + plusvalia municipal

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