Tratado Fiscal EE.UU.-España: Guía para Propietarios 2026

La inversión estadounidense en el mercado inmobiliario español se ha disparado un 255% desde 2020, convirtiendo a los ciudadanos de EE. UU. en uno de los grupos de compradores de mayor crecimiento en la costa mediterránea. Sin embargo, la mayoría de los estadounidenses que adquieren una villa junto al mar en Calpe, un refugio en la ladera de Altea o un moderno apartamento en Jávea comparten la misma preocupación: ¿pagaré impuestos dos veces sobre los mismos ingresos? La respuesta se encuentra en las disposiciones del tratado fiscal entre EE. UU. y España sobre propiedades -- un acuerdo bilateral que, cuando se aplica correctamente, garantiza que nunca se vea obligado a pagar impuestos completos a ambos gobiernos sobre los mismos ingresos. Esta guía analiza cada artículo, formulario y plazo de presentación relevante para los estadounidenses que poseen o planean adquirir una propiedad en la Costa Blanca, España, en 2026.

¿Qué es el Tratado Fiscal entre EE. UU. y España?

El nombre oficial es Convenio entre los Estados Unidos de América y el Reino de España para Evitar la Doble Imposición y Prevenir la Evasión Fiscal en Materia de Impuestos sobre la Renta. Fue firmado el 22 de febrero de 1990. Un Protocolo que modifica varias disposiciones clave fue firmado el 14 de enero de 2013 y, tras años de demoras en su ratificación, el Protocolo actualizado entró en vigor el 27 de noviembre de 2019.

Para los propietarios de inmuebles, tres artículos son los más relevantes:

• Artículo 6 (Rentas de Bienes Inmuebles): Otorga a España el derecho prioritario a gravar los ingresos por alquiler y otros ingresos derivados de bienes inmuebles situados en territorio español. EE. UU. conserva el derecho a gravar esos mismos ingresos, pero debe proporcionar alivio fiscal para evitar la doble imposición entre España y EE. UU.
• Artículo 13 (Ganancias de Capital): Permite a España gravar las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles situados en España. EE. UU. también puede gravar dichas ganancias, pero debe acreditar el impuesto español pagado.
• Artículo 24 (Eliminación de la Doble Imposición): Obliga a los Estados Unidos a permitir un Crédito Fiscal Extranjero por los impuestos sobre la renta españoles pagados, eliminando efectivamente la doble imposición en la mayoría de las transacciones inmobiliarias.

Comprender estas disposiciones es esencial antes de firmar un contrato de compraventa. Para una visión general del proceso de compra, consulte nuestra guía completa para comprar una propiedad en España siendo ciudadano estadounidense.

Impuestos Españoles que Todo Propietario Estadounidense Debe Conocer

España impone varios impuestos distintos a los propietarios no residentes. Cada uno tiene su propia tasa, formulario de declaración y plazo. Esto es lo que encontrará como propietario estadounidense de un inmueble en Moraira, Calpe, Jávea o cualquier otro lugar de la Costa Blanca.

IRNR -- Impuesto sobre la Renta de No Residentes

El IRNR es el principal impuesto español sobre los ingresos de no residentes. Se aplica en dos escenarios diferentes:

Si alquila su propiedad: Los ingresos por alquiler tributan a un tipo fijo del 24% para los residentes no pertenecientes a la UE/EEE (lo que incluye a los estadounidenses). Históricamente, los propietarios no pertenecientes a la UE no podían deducir ningún gasto de este ingreso bruto. Sin embargo, una sentencia histórica de la Audiencia Nacional en julio de 2025 modificó este panorama: los propietarios no pertenecientes a la UE ya pueden deducir los gastos de alquiler permitidos, reduciendo sustancialmente el tipo efectivo.

Las deducciones permitidas incluyen los intereses hipotecarios, los gastos de administración de la propiedad, el seguro, los costes de mantenimiento, las cuotas de la comunidad de propietarios, la amortización (3% del valor de construcción) y los impuestos locales como el IBI.

Si no alquila su propiedad: España grava los "rendimientos imputados" sobre las propiedades que permanecen vacías o se utilizan para disfrute personal. La renta imputada se calcula como el 1,1% del valor catastral (si fue revisado en los últimos 10 años) o el 2% (si no ha sido revisado). Dicha cifra se grava al tipo del 24% para no residentes.

Declaración: Desde 2025, el IRNR para no residentes se declara anualmente mediante el Modelo 210, durante el período comprendido entre el 1 y el 20 de enero. Para un desglose detallado, consulte nuestra guía de impuestos sobre la propiedad en España.

IBI -- Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es el equivalente español al impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Es un impuesto local anual que oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral. En los municipios de la Costa Blanca como Calpe, Jávea y Moraira, el tipo efectivo se sitúa entre el 0,5% y el 0,8%.

El IBI es un impuesto local, no un impuesto sobre la renta. Esta distinción es fundamental para los contribuyentes estadounidenses.

Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales en la Venta

Cuando un no residente vende una propiedad española, la ganancia patrimonial tributa a un tipo fijo del 19%. El comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio total de venta y remitirlo a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211.

Plusvalía Municipal

Este impuesto municipal grava el incremento teórico del valor del suelo entre la adquisición y la venta. El importe suele ser moderado -- entre EUR 1.000 y EUR 5.000 para una propiedad estándar en la Costa Blanca.

Impuesto sobre el Patrimonio

Los no residentes disponen de una exención personal de EUR 700.000 sobre activos españoles. Por encima, se aplican tipos progresivos del 0,2% al 3,5%. El Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas afecta a activos que superen EUR 3.000.000.

Obligaciones de Declaración Fiscal en EE. UU.

Ser propietario en España genera múltiples obligaciones ante el IRS y FinCEN. Consulte nuestra guía fiscal y FATCA.

FBAR -- Formulario FinCEN 114

Si el saldo agregado de todas sus cuentas financieras extranjeras supera los $10.000, deberá declarar todas las cuentas. Las sanciones por incumplimiento son severas: hasta $16.117 por infracción no dolosa.

FATCA -- Formulario 8938

Los bienes inmuebles poseídos directamente NO son activos financieros extranjeros especificados bajo FATCA. Sin embargo, las cuentas bancarias españolas sí lo son.

Crédito Fiscal Extranjero -- Formulario 1116

El mecanismo del Crédito Fiscal Extranjero permite aplicar los impuestos españoles pagados como crédito dólar por dólar contra su obligación fiscal en EE. UU. Solo aplica a impuestos sobre la renta (IRNR, ganancias patrimoniales), NO a IBI, patrimonio ni plusvalía.

Anexo E -- Ingresos por Alquiler

Todos los ingresos por alquiler deben declararse en el Anexo E del Formulario 1040. EE. UU. permite amortización a 27,5 años y deducción de gastos operativos.

Cómo Funciona el Alivio por Doble Imposición -- Ejemplo Práctico

Situación: Villa en Calpe por EUR 500.000, alquiler EUR 30.000/año, deducciones EUR 10.000.

Impuestos españoles: IRNR EUR 4.800 + IBI EUR 1.200 = EUR 6.000

EE. UU.: Crédito Fiscal Extranjero cubre completamente el impuesto estadounidense. Resultado: $0 adicional en EE. UU.

Importante: El IBI no es acreditable como Crédito Fiscal Extranjero, pero sí es deducible como gasto en el Anexo E.

Venta de su Propiedad -- Implicaciones Fiscales

Escenario: Compra EUR 500.000, venta EUR 600.000 tras 5 años. Impuesto español: EUR 19.000 (19%). Retención del comprador: EUR 18.000 (3%). Plusvalía: ~EUR 2.000. EE. UU.: $0 adicional gracias al Crédito Fiscal Extranjero.

Explore las propiedades disponibles en la Costa Blanca.

Cambios 2025-2026

Julio 2025: Sentencia de la Audiencia Nacional permite deducciones de gastos para no pertenecientes a la UE.

Modelo 210: Declaración ahora anual (enero 1-20).

Valencia: Exención patrimonio elevada a EUR 1.000.000 para residentes fiscales.

Impuesto de Solidaridad: Permanente desde 2025 (EUR 3M+).

10 Errores Fiscales Comunes

1. No presentar declaraciones fiscales españolas.
2. Ignorar la renta imputada de propiedades vacías.
3. Incumplir el plazo del FBAR.
4. Solicitar créditos por impuestos no acreditables.
5. No solicitar el Crédito Fiscal Extranjero.
6. No amortizar la propiedad en EE. UU.
7. Utilizar el tipo de cambio incorrecto.
8. Olvidar la retención del 3%.
9. No actualizar su representante fiscal.
10. No planificar el Impuesto sobre el Patrimonio.

Preguntas Frecuentes

¿Debo pagar impuestos en ambos países sobre ingresos por alquiler?

Presentará declaraciones en ambos países, pero el Crédito Fiscal Extranjero compensa su obligación en EE. UU. La mayoría solo paga impuestos españoles.

¿Qué es la retención del 3%?

El comprador retiene el 3% del precio de venta y lo remite a Hacienda. Es un pago a cuenta del impuesto sobre ganancias.

¿Cómo presento declaraciones españolas?

Mediante el Modelo 210, anualmente entre enero 1-20. Consulte nuestra guía para estadounidenses.

¿Puedo deducir intereses hipotecarios en EE. UU.?

Sí, como gasto de alquiler en el Anexo E si la propiedad es de alquiler.

¿Qué ocurre si no presento el FBAR?

Sanciones de hasta $16.117 por cuenta/año (no doloso) o $100.000/50% del saldo (doloso).

¿Existe exención del Impuesto sobre el Patrimonio?

Sí, EUR 700.000 para no residentes. La exención de EUR 1.000.000 en Valencia solo aplica a residentes fiscales.

¿Cómo evita la doble imposición el Crédito Fiscal Extranjero?

Permite aplicar impuestos españoles como crédito dólar por dólar. Para la mayoría con propiedades en Costa Blanca, garantiza pagar impuestos una sola vez.

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